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东南网3月10日报道(福建日报记者 林霞)天台漏水,如何处理需要大伙儿共同商议,顶楼居民着急,楼下居民漠然置之;污水管堵塞,一楼居民难忍,楼上的居民却不愿出钱……缺乏物业服务,导致老旧小区居民经常面临一些难题。

每平方米0.3元、0.5元、0.7元,老旧小区的物业收费标准有几档供选择,这些数据显然比商业小区低了许多,但仍能在老旧小区里引发纠纷。横亘在物业与居民之间的最大问题,还是钱。

如何破解老旧小区管理难题?近年来,我省围绕强化社区物业党建联建,聚焦物业服务管理,建立“社区+物业+业委会+居民”多方联动机制,探索老旧小区可持续管理模式。数据显示,目前全省16800个住宅小区中,有物业服务的占95.92%,有承接物业服务项目的物业服务企业共3571家。

盘活闲置资产——

唤醒与更新

对老旧小区而言,缺乏物管,一方面意味着小区缺乏停车、商业、家政等运营服务;另一方面,没有建立小区住宅专项维修资金的归集、使用、续筹机制,维护更新难以进入良性轨道。

改造,让我省更多老旧小区得以蜕变。老旧小区改造之后,走市场化道路,如何找到与居民需求相匹配的物业?

记者走访时发现,我省不断拓展“党建+”基层治理模式,在社区、物业、业委会多方联动下,通过盘活闲置资产,“旧巢”引入“新凤”,既解决了资金困难,也有效提升了小区品质。

乘坐电梯时查看公告,已成为安溪县山水湾小区业主许金土的习惯。不久前,新的一份公告出炉,印着小区公共收益收、支、结存情况:截至去年底,尚有84个车位未销售,收益结余1695281.22元。“去年的收益结余,将由物业行业党委推动完成山水湾小区电梯更换事宜。”

山水湾小区的公共收益,主要来自2021年以来建成的193个立体车位。2020年8月,安溪县物业服务行业党委牵头组织县物业服务行业发展促进会、山水湾小区兼合式党支部、党员楼长、业主委员会成员、业主代表等召开协调会,探讨解决停车难问题。

“建设资金拟采用设备厂家垫资建设办法,建成后车位专供本小区业主竞拍租赁使用。投资方收益不超过20%,80%的收益归全体业主所有。”安溪县住建局相关负责人史建阳说。

相较山水湾小区,晋江市青阳街道永丰里小区在改造时,率先实施“改管运一体化”改造新模式,物业公司参与到设计改造、物业进驻、管养运营的全链条中。

此举带来了充沛的启动资金。超300万元投入后,小区“改面子”“建里子”的同时,还盘活永丰里小区店面,着重打造生鲜、餐饮等板块,通过统租统管模式,改善街区环境,提升店铺效益。

记者看到,永丰路“党建+”邻里中心已配套建设邻里小食堂、党建会客厅、邻里市集、咖啡屋、党群服务中心、社区网格服务站等,从而带动了整条邻里街的人气。“出租率由之前的不足25%提升到当前的95%左右,租金也提高了60%。”愿景佳园建设有限公司负责人罗帆说,相关收益用于弥补物业运营资金不足,实现小区物业微利、可持续、常态化运营。

晋江市青阳街道还创新打造“先尝后买”服务模式,针对20多个小区居民花钱买服务意愿低的情况,设立政府物业服务应急资金,免费为业主提供半年的专业物业服务,提升居民对物业服务的认可度。经过一段时间的试行,很多小区业主的缴费意愿不断提高,物业费收缴率从不到10%最高上升到70%。

记者了解到,聚焦物业服务管理突出问题,我省已先后出台、修订《福建省物业管理条例》《福建省物业服务企业信用综合评价办法》等,并在2015年成立了社会组织行业党委,在设区市依托物业管理主管部门建立物业行业党委,切实推动社区物业党建引领基层治理工作走深走实,形成了合力共治小区难题的基层治理新格局。

截至去年底,我省已推动1064个无物业服务小区实现兜底物业服务,物业服务覆盖面大幅提高。

多方联动——

赋能与“共生”

资金问题解决后,要实现小区治理“管理有长效”,还需建章立制、完善机制。在此过程中,离不开小区党组织、业主委员会、物业服务企业、小区居民“四方联动”。

对此,晋江市梅岭街道梅庭社区居民深有体会。3年前,梅庭社区、瑞璟·香榭花都小区物业、业委会三方代表,多次就一件事展开探讨——

5万多平方米的地下停车库喷涂地坪漆,钱怎么出?如何让1236户居民满意?三方讨论的结果是:业主每户出400元,地产商出7个车位变现,小区公共收益再拿出一些钱。最终,事情办了,居民也很满意。

“往近了讲,过年那阵子,‘熊孩子’在附近引燃火苗,3分钟不到,工作人员就拿来消防器材灭火了;往远了说,去年规定两轮车禁入小区,居民、业委会、物业会商后选择在外围设置了充电桩,接下来还考虑加设雨棚,现在小区里是看不到一辆两轮车咯。”瑞璟·香榭花都小区业委会主任吴敬章说。

“在社区党总支牵头下,小区实行交叉任职、双向进入的‘党建+物业’融合机制,即社区、业委会、物业服务企业交叉任职、双向进入。”瑞璟·香榭花都小区物业总经理席建说。具体怎么做?由社区宣传委员担任小区党支部书记,物业负责人作为社区二级网格(小区)网格长,并设两名网格员,同时下设三级网格分布,实现社区事务、小区工作相融合。

构建法治化、服务型的物业管理体系,在我省并不少见。

橡树湾是厦门市首批实行公共收益统一代理记账的小区,小区将游泳池、广告、经营摊点等公共收益统一打包,委托第三方机构进行代理记账,改变了以往由物业服务企业自己做账的做法,让每一笔公共收益的收取、使用都变得更加规范,且有迹可查、公开透明。

龙岩市曹溪街道乘风社区在龙地华庭小区建立起“社区+小区党支部+物业+开发商”四方联动的治理机制,业主公共收益来自场地租赁、临时车位费、灯箱电梯广告费、充电桩场地费、人防车位出租费等。目前,该小区公共收益已增长到约60万元。

治理触角向小区延伸,构建起多元共治新格局,有效解决了过去“看得见的管不着,管得着的看不见”的治理难题,我省小区治理实现从“各唱各调”向“同频共振”转变。

责任编辑:肖舒

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